「会社員の給与だけでは将来が不安…」
そう感じたことはありませんか？
私も同じでした。30代で離婚を経験し、将来の生活や資産形成に対する不安が一気に現実味を帯びたとき、私は思いました。会社員収入とは別の収入の柱を持たなければと。
最初に購入したのは、中古の1棟アパート（1K×4部屋、価格約3,500万円）。当時は「本当にローンを返済できるのか」「満室経営ができるのか」という不安で心が折れそうになったことを覚えています。購入して半年以内に、4部屋中3部屋が空室となり、毎月赤字が続く日々…。管理会社も思うような結果を出してくれず、途方に暮れました。
しかし、私は決断しました。義理人情に流されず、管理会社を変更すること。その結果、半年間埋まらなかった空室はわずか2か月で埋まり、初めて会社員収入以外で安定したフロー所得を得る実感を持つことができました。手残りは月5万円でしたが、これが「自分にも経営者として収入を作れる」という確信につながったのです。
この経験から学んだのは、不動産投資は単なる不労所得ではなく、管理会社やパートナーとのやり取りを通じて育てていくビジネスであるということ。株や投資信託と違い、手間暇をかけて数字を見ながら運営することで、初めて安定収入を築けるのです。
この記事では、私のアパート経営のリアルな体験談をもとに、失敗と成功のポイント、収益の実例、そして経営者視点で学んだ知識を余すことなく共有します。これを読めば、あなたも会社員収入に頼らない新しい収入の柱を作るヒントを得られるはずです。
結論：アパート経営で得られる会社員収入以外の安定収入と学び
私の経験から言える結論は、アパート経営は会社員収入に頼らない安定した収入の柱を作れる、現実的な手段であるということです。
最初は空室続きで赤字の状態でしたが、管理会社を見直し、数字に基づいた意思決定を行うことで、わずか数か月で満室経営が実現。ローン返済後の手残りは月5万円から始まり、現在では4棟の物件で月40万円以上の手残りを得ています。
この経験を通して、読者の方に伝えたいポイントは3つです。
- 数字で判断する力：空室リスクや収支、利回りを把握し、感情に流されず意思決定することが成功の鍵です。
- 信頼できるパートナー選び：管理会社や仲介会社は、収益に直結する重要な存在。信頼できる相手と組むことが不可欠です。
- 経営者視点を持つこと：法人化や経営者としての意思決定は、単なる投資家では得られない学びと自由を与えてくれます。
以下では、私がどのように物件選びや運用管理、法人化を進めてきたかを具体的に解説します。
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アパート経営の具体的なステップとリアルな数字
初めての物件購入と直面した現実
私が初めて購入したのは、中古の1棟アパート（1K×4部屋、価格約3,500万円）です。購入当初は1部屋が空室で、ほぼギリギリの黒字経営。しかし、数か月後に2部屋目、さらに半年後には3部屋目が空室になり、4部屋中3部屋が空室となるという状況に陥りました。このときの赤字は精神的にも大きな負担でした。
管理会社は広告や入居者対応をしてくれていましたが、成果は出ず、曖昧な説明ばかり。最初は義理人情で契約を継続しましたが、数字に基づく冷静な判断の重要性を実感し、管理会社を変更する決断をしました。
管理会社変更後の成果
管理会社を変更した結果、わずか2か月で空室は全て埋まり、初めて会社員収入以外のフロー所得を実感しました。ローン返済後の手残りは月5万円程度でしたが、「経営者として安定した収入を作れる」という確信につながりました。
物件ごとの収支状況（現在）
| 物件 | 購入価格 | 家賃収入 | ローン返済 | 管理費・その他 | 手残り |
|---|---|---|---|---|---|
| 1棟目 | 約3,500万円 | 22万円 | 14万円 | 1万円 | 約7万円 |
| 2棟目 | 約2,500万円 | 24万円 | 13万円 | 8,000円 | 約11万円 |
| 3棟目（法人） | 約7,300万円 | 43万円 | 25万円 | 1万円 | 約17万円 |
| 4棟目（法人） | 約5,500万円 | 35万円 | 18万円 | 1万円 | 約16万円 |
現在、4棟で月130万円の家賃収入を得ており、ローンや管理費・税金を差し引いた手残りは約40万円です。
法人化のメリットと経営者視点
3棟目以降は法人化して購入しました。法人化により経費計上の幅が広がり、税負担を軽減できるほか、金融機関からの融資も受けやすくなります。法人化すると、自分は単なる投資家ではなく、経営者として事業全体を動かす立場になります。パートナーや管理会社に何を期待するか、どこに目を光らせるかなど、会社員では得られない視点を持てるようになりました。
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管理会社との付き合い方と進捗管理
管理会社は単なる外注ではなく、収益のパートナーです。私はNotion（ノーション）で毎月の収支、修繕費、税金を物件ごとに管理。空室や修繕状況を数字で把握することで、必要な判断を迅速に行える体制を整えています。
管理会社への確認頻度も、空室が続く場合は週1回の進捗確認を行い、「オーナーが常に目を光らせている」ことを意識させることが、空室解消スピードにつながりました。
まとめ：アパート経営を始めるための行動ステップと心構え
アパート経営は会社員収入に加えて安定したフロー所得を作る現実的な手段です。ただし、感情に流されず、数字と戦略で判断することが成功の鍵です。
読者が取るべき具体的行動ステップ
- 自己資金とローン返済計画を明確にする
まずは購入可能な物件価格やローン返済額を把握。現実的に無理のない返済計画を立てることで、経営の不安を減らせます。 - 信頼できる管理会社・仲介会社を見極める
空室対策や入居者対応は管理会社次第。契約前に過去実績や対応スピードを確認し、長期的なパートナーを選びましょう。 - 数字で判断する習慣を持つ
家賃収入、ローン返済、管理費、修繕費、税金などを物件ごとに整理。感情ではなく数字に基づいて意思決定する習慣が必要です。 - 法人化や専門家の活用を検討する
複数棟の運用や税務管理には法人化や税理士のサポートが有効。経営者として意思決定に集中できる環境を作りましょう。 - 小さく始めて経験を積む
最初から大型物件や複雑な運営を狙わず、1棟からスタート。空室対策や運営方法を学びながら段階的に規模を拡大するのが安全です。
心構えと意識すべきポイント
- アパート経営は完全な不労所得ではない。管理会社とのやり取りや意思決定が不可欠。
- 感情ではなく数字で判断すること。赤字が続く場合は早めの意思決定が収益を守る。
- 経営者視点を持つことで、投資家では得られない学びや自由を得られる。
このように、アパート経営は戦略的に取り組めば、会社員収入に依存しない安定した収入の柱を作ることができます。まずは小さく始め、数字で判断し、信頼できるパートナーとともに経営者視点で運営してみてください。焦らず、堅実に、そして自分らしいライフスタイルを実現する一歩になります。
