月130万円の家賃収入！ズボラOLが語るアパート経営のリアルと成功の秘訣

こんにちは。ズボラOL☆スナフキンです。

30代会社員として本業で働きながら、不動産賃貸業（アパート経営）を副業兼投資として実践しています。本記事では、私のアパート経営の体験談をもとに、物件購入の決断、運用の失敗と学び、収益状況、そして今後の展望まで詳しくお伝えします。

アパート経営を始めたきっかけ

私が不動産投資に興味を持ったのは、結婚と離婚という人生の転機がきっかけです。結婚当初は夫の意向でパート薬剤師、派遣薬剤師の副業をやめ、会社員の給与一本で生活していました。しかし、離婚を経験し、将来の生活や資産形成に対する不安が一気に現実味を帯びたのです。「会社員収入とは別の収入の柱を持ちたい」という強い思いが、不動産投資への第一歩となりました。

幸い当時は約4,000万円以上のまとまった金融資産を保有しており、株式投資の経験もあったため、リスクを最小限に抑えながら不動産市場に参入することができました。

初めての物件購入と最初の壁

最初に購入したのは、築15年の1棟中古アパート（1K×4部屋、価格約3,500万円）です。融資審査や保険加入、客付けなど、初めてのことばかりで右往左往しましたが、会社員としての安定収入と手元資金があったため、銀行の融資は比較的スムーズに通りました。

しかし、ここで思わぬ壁に直面します。購入直後、最大で4部屋中3部屋が空室となり、毎月赤字に転落。約半年間、この状況が続きました。当初お付き合いしていた管理会社は、広告や入居者対応に努力を示すものの結果が出ず、言い訳ばかりが続く状況でした。

私は「義理人情で長く付き合うよりも、数字で結果を見るべきだ」と判断し、新しい管理会社に切り替えました。驚くことに、変更からわずか2か月で全空室が埋まり、満室運営が実現。ここで学んだのは、不動産経営は感情で判断してはいけないということ、そして厳しい決断を下すことの重要性です。

物件ごとの収支状況

現在はこの4棟で月の家賃収入は約130万円、ローン返済や管理費、税金を差し引いた手残りは約40万円です。初期投資から2年でこの規模に拡大できたのは、キャッシュフロー重視の戦略によるものです。

管理会社との付き合い方と進捗管理

不動産投資では、管理会社との関係が収益に直結します。私は最初、月1回の進捗確認だけで安心していましたが、空室が続く場合は週に一度のペースで進捗を確認する必要があります。管理会社には「オーナーが目を光らせている」ことを常に意識させることで、空室対策のスピードが格段に変わります。

また、私はNotion（ノーション）というアプリで毎月の収支を管理。物件ごとのキャッシュフローや修繕費、税金などを一覧で確認できるようにしており、常に数字で判断する体制を作っています。

法人化のメリットと税務戦略

最初の2棟は個人名義で購入しましたが、3棟目以降は法人化しました。法人化することで、経費計上の幅が広がり、税負担を軽減。さらに、金融機関からの融資を受けやすくなるケースもあり、事業拡大を見据えた戦略として最適でした。

税務や財務管理が苦手な場合は、税理士に任せるのが安心です。私は決算書や確定申告は税理士に依頼しつつ、数字の背景を理解することでコミュニケーションを円滑にしています。これにより、本業や他事業に集中できる環境を整えています。

不動産投資から得られた学び

• 感情に流されず、数字で判断する重要性
• 義理人情ではなく、ビジネスとして厳しい決断をする勇気
• 管理会社との定期的な進捗確認が収益を左右する
• 専門家に任せることで本業や事業に集中できる
• 空室リスクや修繕費を事前にシミュレーションすることが必須

これから不動産投資を始める方へのアドバイス

これから投資を始める方に伝えたいのは以下のポイントです。

1. 自己資金をある程度用意し、金融機関から信頼される体制を作る
2. 物件選び以上に、管理会社・仲介会社といったパートナー選びを重視する
3. 空室リスクや修繕費を必ずシミュレーションする
4. 感情ではなく、数字（収支・利回り・キャッシュフロー）で判断する
5. 専門家に任せられる部分は任せ、自分は意思決定と事業拡大に集中する

今後の展望

現在の手残りは月40万円ですが、2025年末までに月60万円、最終的には月100万円の安定収入を目指しています。私にとってFIREはゴールではなく、心の豊かさを得る手段です。焦らず、堅実に、そして自分らしいライフスタイルを実現していきたいと思っています。

不動産投資は決して簡単ではありません。しかし、正しい戦略と信頼できるパートナーがあれば、安定した収入の柱を築くことができます。ぜひ、数字で判断する力と、必要な時に厳しい決断を下す勇気を持って、一歩踏み出してみてください。